Avec la fin du dispositif Pinel), l’investissement locatif en France évolue. D’autres solutions fiscales ou patrimoniales prennent le relais, comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui attire de plus en plus d’attention.
Ce comparatif présente les principales alternatives au Pinel, avec un focus sur leurs fonctionnements, avantages et conditions d’accès. Le LLI est étudié comme une option intermédiaire, offrant un bon équilibre entre rendement, sécurité et fiscalité encadrée.
Instauré en 2014, le dispositif Pinel a longtemps permis de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement locatif dans le neuf. Toutefois, ses avantages fiscaux ont été progressivement réduits, avant de disparaître définitivement fin 2024 (hors Pinel+ sous conditions strictes). Cette évolution a incité les investisseurs à rechercher des alternatives plus pérennes et souples.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une option plébiscitée. Il permet de dégager des revenus locatifs faiblement fiscalisés, grâce à l’amortissement du bien. Ce régime concerne principalement les logements meublés à but locatif, avec une gestion pouvant être confiée à des exploitants spécialisés (résidences étudiantes, seniors, etc.).
Ce mécanisme, moins connu, s’adresse aux investissements dans l’ancien avec travaux, situés dans des villes moyennes éligibles. Il offre une réduction d’impôt comparable à l’ancien Pinel, à condition de réaliser des rénovations améliorant la performance énergétique du bien.
Le LLI est un dispositif mis en place pour soutenir la création de logements à loyers modérés, destinés aux ménages trop aisés pour accéder au logement social, mais insuffisamment solvables pour le parc libre. Il s’adresse aux investisseurs institutionnels comme aux particuliers via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) spécialisées ou l’achat direct de logements neufs conventionnés.
Parmi les principaux atouts du LLI :
| Critères | Pinel (1) | LMNP | Denormandie | LLI |
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Type de bien
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Neuf ou VEFA
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Tout type de logement meublé : résidence principale ou touristique (neuf ou ancien)
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Ancien + travaux éligibles, zones avec arrêtés (ex-habitats dégradés)
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Neuf ou VEFA, sous conditions, réservé aux personnes morales (SCI, SARL familiale)
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Avantages fiscaux
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Réduction d’impôt de 9 à 14 % selon la durée
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Amortissement comptable + abattement forfaitaire (régime réel ou micro-BIC)
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Même réduction d’impôt que Pinel (jusqu’à 21 %)
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Taux de TVA réduit (10 %), exonération partielle de taxe foncière, revenus peu fiscalisés si via SCI à l’IS
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Engagement de location
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6, 9 ou 12 ans (clos pour nouveaux investissements)
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Aucune obligation de durée minimale
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6, 9 ou 12 ans
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Minimum 15 ans, jusqu’à 20 ans
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Plafonds loyers
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Loyers et revenus des locataires plafonnés selon la zone.
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Aucun plafond de loyer ni de ressources
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Même plafonds de loyers et de ressources que le Pinel.
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Loyers et ressources encadrés
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Disponibilité en zone tendue
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Oui, uniquement en zones A, A bis, B1
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Non-requis – disponible partout selon la demande locative en meublé
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Ancien soumis à zones de tension + arrêté, souvent en cœur de villes tendues
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Oui, zones tendues A bis, A, B1, B2 avec dérogation ou action locale
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Type de gestion
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Non-meublé, gestion locative classique
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Meublée
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Non-meublé, gestion classique
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Location nue ou meublée
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(1) Dispositif définitivement clos pour les nouvelles acquisitions au 1ᵉʳ janvier 2025
Le retrait du Pinel rebat les cartes de l’investissement locatif en France. Face à ce vide, le LLI émerge comme une solution équilibrée, offrant des garanties de revenus et des avantages fiscaux ciblés, sans les contraintes d’un dispositif purement défiscalisant. Selon les objectifs patrimoniaux, d’autres régimes comme le LMNP ou le Denormandie peuvent également constituer des leviers d’optimisation pertinents.
Pour un choix éclairé et adapté à chaque situation personnelle, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’investissement immobilier ou de la gestion patrimoniale.
