Longtemps réservé aux opérateurs institutionnels, le LLI s’ouvre désormais aux investisseurs particuliers grâce à la loi de finances 2024. Il s’impose donc comme une alternative sérieuse au dispositif Pinel, dont la fin en décembre 2024 pousse de nombreux investisseurs aguerris à revoir leur stratégie.
Situé entre le logement social et le parc immobilier privé, ce dispositif locatif alternatif offre une fiscalité attractive pour les investisseurs.
Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
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Sommaire
Le logement locatif intermédiaire (LLI) a été conçu pour répondre à un besoin très spécifique du marché immobilier : offrir des logements accessibles à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique.
Ce dispositif, introduit par la loi de finances 2014 aux acteurs institutionnels, s’inscrit dans une logique de mixité sociale. Depuis la loi de finances de 2024, le LLI est élargi aux investisseurs privés via la création d’une personne morale (SCI, SCPI, SARL, etc.)..
Il permet de favoriser la mixité dans les grandes agglomérations, tout en offrant une opportunité d’investissement stable pour les bailleurs privés.
Il peut ainsi s’agir :
Chaque logement doit répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur, dont la RE2020. Selon l’arrêté du 5 juillet 2024, les logements anciens à rénover avec travaux doivent gagner au minimum deux classes énergétiques sur l’échelle du DPE.
Le LLI repose sur une série de conditions strictes définies par l’État :
SCI à l’IS principalement, mais le dispositif concerne également toutes les formes de personnes morales (SARL de famille, etc.)
Durée minimum de mise en location mais revente possible à partir de la 16e année
Dans les zones où la tension locative est la plus forte. Les communes éligibles doivent comporter 25 % de logements sociaux ou l’ensemble immobilier doit comporter 25 % de logements sociaux.
L’un des atouts majeurs du LLI réside dans son traitement fiscal optimisé :
sur le prix d’acquisition, au lieu des 20% classiques : un avantage immédiat sur le coût total du bien. Cela en fait le premier dispositif d’investissement locatif.
sur le montant de la taxe foncière sur 20 ans.
sur les loyers encaissés.
Notamment en SCI : gestion patrimoniale souple, transmission facilitée et mutualisation du risque
Plusieurs conditions à respecter pour investir en LLI :
En plus de ces critères géographiques, les communes ou ensembles immobiliers éligibles doivent comporter 25 % de logement sociaux en leur sein, à l’exception des Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV).
Détail des communes en zone tendue :
| Zones LLI 2025 | Description |
|---|---|
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Zone A bis
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Comprend Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise, ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var.
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Zone A
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Agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex. : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
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Zone B1
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Comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
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Source : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/zonage-b-c-version-jour-revision-du-zonage-issue-larrete-du-05-juillet-2024
*PPA : Projet Partenarial d’Aménagement mentionné à l’article L.312-1 du code de l’urbanisme
Opération de Revitalisation de Territoire prévue à l’article L.302-2 du CCH
GOU : Périmètre d’une Grande Opération d’Urbanisme
ZAE : Zone d’activité Economique
OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
ORCOD : Opération de Requalification de Copropriétés Dégradées prévue à l’article L.741-1 du CCH
Pour rappel, investir en LLI requiert la création d’une personne morale. Prenons l’exemple de la SCI, structure juridique qui permet à plusieurs associés (souvent au sein d’un cercle familial ou d’un couple) de détenir un bien immobilier commun tout en bénéficiant d’une souplesse de gestion et d’une optimisation patrimoniale.
Dans le cadre du LLI, la SCI devient un véhicule juridique privilégié : elle permet de porter l’investissement, d’en assurer la gestion et d’en transmettre les parts plus facilement que des biens détenus en direct.
Plafonds de loyer à respecter en 2025 selon la zone :
Plafonds de loyer à respecter en 2025 selon la zone :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
|---|---|---|---|---|
|
Personne seule
|
43 953 €
|
43 953 €
|
35 825 €
|
32 243 €
|
|
Couple
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65 691 €
|
65 691 €
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47 842 €
|
43 056 €
|
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Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
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86 112 €
|
78 963 €
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57 531 €
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51 778 €
|
|
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
|
102 812 €
|
94 585 €
|
69 455 €
|
62 510 €
|
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Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
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122 326 €
|
111 971 €
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81 705 €
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73 535 €
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Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
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137 649 €
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126 001 €
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92 080 €
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82 873 €
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
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15 335 €
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14 039 €
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10 273 €
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9 243 €
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Avec la loi de Finances 2024, la location meublée est incluse dans le dispositif du LLI. Les plafonds de loyers sont plus élevés selon la typologie de biens. Par exemple, les résidences de services (étudiantes, séniors, EHPAD) comprennent les services non individualisables.
Le LLI est régulièrement présenté comme l’alternative à la loi Pinel, dispositif arrêté en décembre 2024.
Voici ce qu’il en est réellement :
TVA : 10%
Durée de location : 20 ans
Crédit d’impôt : Oui
Loyers exonérés : Oui
Réduction d’impôt : Non
TVA : 20%
Durée de location : 6 à 12 ans
Crédit d’impôt : Non
Loyers exonérés : Non
Réduction d’impôt : Oui
Toute personne morale peut investir en LLI : SCI à l’IS, SARL de famille à l’IR, SAS, etc.
Les objectifs du LLI incluent l'offre de logements abordables, l'introduction de la mixité sociale, et le soutien aux parcours résidentiels des ménages à revenus intermédiaires
L'engagement pour un LLI est généralement de 20 ans. Les bailleurs peuvent revendre une partie des logements après 11 ans et la totalité après 16 ans
