Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une solution pensée pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux puissants, comme une TVA réduite à 10% ou un crédit d’impôt sur le montant de la taxe foncière pendant 20 ans.
Créé pour encourager la mise sur le marché de logements à loyers modérés dans les zones tendues, le LLI s’adresse aussi désormais aux investisseurs particuliers depuis 2024. Une opportunité concrète, sécurisante et accessible pour se lancer.
Voici les différents avantages fiscaux à connaître avant de se lancer !
Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, est un dispositif mis en place par l’État pour répondre à un enjeu majeur : permettre à une partie de la population, trop aisée pour accéder au logement social mais pas assez pour louer dans le privé à prix libre, de se loger dans de bonnes conditions.
Concrètement, le LLI consiste à proposer des logements neufs à loyers plafonnés, situés dans des zones tendues où la demande est supérieure à l’offre. En contrepartie, les investisseurs qui mettent ces logements sur le marché bénéficient de conditions fiscales avantageuses.
Longtemps réservé aux organismes institutionnels (bailleurs sociaux, sociétés foncières, etc.), le dispositif LLI est ouvert aux particuliers depuis 2024, notamment via la location nue ou au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI). C’est ce qui en fait aujourd’hui une opportunité accessible, même pour un premier investissement.
Stimuler l’offre de logements abordables là où le besoin est le plus fort.
Et encourager les investisseurs à contribuer à cette mission, tout en étant fiscalement récompensés.
Le principal atout du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), c’est son levier fiscal particulièrement avantageux, conçu pour encourager les particuliers à investir dans des zones à forte demande locative. Voici les bénéfices fiscaux majeurs à connaître :
L’achat d’un bien neuf dans le cadre du LLI peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 % (au lieu de 20 % habituellement). Cela représente une économie immédiate sur le prix d’acquisition pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Cela en fait le premier dispositif d’investissement locatif à être plus avantageux que l’achat d’une résidence principale !
Exemple : pour un appartement de 260 000 €, une TVA à 10 % permet d’économiser 26 000 € par rapport à un achat classique.
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif, les loyers perçus en LLI sont exonérés de TVA à 20 %. Cette mesure concerne tous les types de biens : neufs, anciens à rénover, meublés et nus.
Autre avantage significatif : le montant de la taxe foncière payé pendant 20 ans est reporté sous forme de crédit d’impôt. Ce crédit d’impôt peut considérablement améliorer la rentabilité nette de votre investissement.
Pour rappel, il s’agit d’un mécanisme fiscal qui permet à l'investisseur de bénéficier d'un remboursement de la taxe foncière payée sur le bien acquis. Le crédit d'impôt est directement soustrait du montant de l'impôt dû. S'il dépasse l'impôt dû, le reliquat est remboursé au contribuable.
Exemple : pour un appartement T2 en zone A dont le montant de la taxe foncière s’élève à 1 100 € / an, le montant du crédit d’impôt imputable sera de 22 000 € sur 20 ans.
Pour rappel, l’une des conditions indispensables pour investir est la création d’une personne morale (pour en savoir plus sur les conditions du LLI, rendez-vous sur notre article dédié)
L’une des formes les plus courantes pour investir en immobilier avec une personne morale est la SCI (Société Civile Immobilière). Monter une SCI peut offrir des leviers fiscaux et de gestion particulièrement intéressants pour les investisseurs.
En optant pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier chaque année, c’est-à-dire comptabiliser une perte fictive qui vient réduire le bénéfice imposable.
Résultat : vous payez moins d’impôts sur les loyers perçus, sans que cela n’impacte réellement votre trésorerie.
Ce mécanisme est particulièrement efficace avec le LLI, car le bien est neuf, donc hautement amortissable sur le plan comptable, et situé dans une zone tendue, assurant une demande locative constante.
La SCI permet aussi de transmettre progressivement le bien à ses enfants ou à d'autres associés, sans vendre et avec une fiscalité allégée (donation de parts). C’est un outil stratégique pour construire un patrimoine immobilier transmissible, tout en gardant la maîtrise de la gestion.
Il est possible de bénéficier d’un abattement sur la transmission de parts selon le lien entre les membres de la société et les bénéficiaires.
| Lien de parenté | Montant de l'abattement |
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Ligne directe (parents – enfants)
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100 000 € / donation
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Petit enfant
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31 865 € / donation
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Arrière petit-enfant
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5 310 € / donation
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Personne handicapé
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159 325 € / donation
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Conjoint ou partenaire de PACS
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80 724 € / donation
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Frère – sœur
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15 932 € / donation
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Neveu - nièce
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7 967 € / donation
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Investir en SCI permet de séparer le patrimoine personnel du patrimoine immobilier, ce qui limite les risques en cas d’imprévu. C’est aussi une solution idéale pour investir à deux, que ce soit en couple, entre amis ou en famille, tout en organisant clairement les parts et responsabilités de chacun.
