Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement locatif développé en 2014 par les pouvoirs publics à destination des bailleurs institutionnels, élargi aux investisseurs privés dans la loi de finances 2024.
L’objectif est ainsi de répondre à une demande croissante de logements pour les ménages qui ont des revenus supérieurs aux seuils pour accéder au logement social mais faibles pour le parc privé. Le LLI permet donc la construction d’une nouvelle typologie de logements qui ne figure ni dans la catégorie de logements sociaux ni dans celle du parc privé.
Le dispositif offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs, notamment la TVA réduite à 10 % sur l’achat du bien ou encore l’exonération de TVA à 20 % sur les loyers perçus. Mais plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier du dispositif, voici lesquelles !
C’est l’un des grands impératifs pour investir en LLI : les investisseurs privés doivent créer une personne morale avec deux associés minimums. La structure juridique la plus commune pour un investissement locatif à plusieurs est la SCI (Société Civile Immobilière), avec ses avantages pour la transmission, mais il est possible d’en créer d’autres : SAS, SARL de famille, SCPI, etc.
La SCI présente plusieurs avantages pour l’investissement :
La rédaction libre des statuts autorise : la fixation des règles de majorité, la répartition des bénéfices, la détermination des pouvoirs du gérant et l’organisation d’éventuelles clauses d’agrément.
Grâce à un gérant unique, la prise de décision quotidienne est rapide ; les autres associés n’interviennent qu’aux moments prévus par les statuts (assemblées, cessions de parts, approbation des comptes).
Plutôt que de donner un bien « en bloc », on peut céder des parts sociales par tranches successives, en profitant des abattements fiscaux de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans ; la donation peut ainsi être lissée dans le temps et optimisée fiscalement. Le démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) appliqué aux parts de SCI renforce encore cette optimisation en réduisant l’assiette taxable lors de la donation ou de la succession.
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, avec la possibilité d’imputer les charges foncières sur ses revenus.
Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ; cela permet d’amortir l’immeuble, de lisser les résultats et de réinvestir plus facilement les bénéfices dans de nouveaux biens, au prix d’une taxation différente sur la plus-value à la revente.
Le patrimoine immobilier est isolé dans la SCI ; il n’apparaît plus en nom propre, ce qui permet – par exemple – de protéger un chef d’entreprise contre la saisie de biens détenus par la société civile.
Attention : la responsabilité des associés reste indéfinie mais non solidaire ; chaque associé répond des dettes à proportion de sa part si la SCI est défaillante, ce qui incite à une gestion prudente et à la souscription éventuelle d’assurances spécifiques.
Pour pouvoir prétendre à l’investissement en LLI, les investisseurs doivent mettre en location sur une durée de 16 ans révolus minimum avant une revente possible. Le crédit d ‘impôt sur le montant de la taxe foncière est perçu jusqu’à 20 ans.
Le logement doit être neuf ou en VEFA, livré conforme à la réglementation RE 2020 sur la performance énergétique renforcée des bâtiments. L’ancien à rénover est également éligible au dispositif LLI, à condition que les travaux de rénovation énergétique permettent de gagner 2 classes énergétiques sur l’échelle du DPE (cf : arrêté du 5 juillet 2024).
Pour 2025, les plafonds sont les suivants :
Le bien doit se situer dans une commune classée en zone tendue, comme Abis, A ou B1. Il doit être intégré dans une commune ou un ensemble immobilier comportant au moins 25 % de logements sociaux pour garantir la mixité.
Afin de maintenir cet objectif de mixité sociale et de logement abordable, l’investissement en LLI est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources.
Plafonds de ressources des locataires :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
|---|---|---|---|---|
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Personne seule
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43 953 €
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43 953 €
|
35 825 €
|
32 243 €
|
|
Couple
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65 691 €
|
65 691 €
|
47 842 €
|
43 056 €
|
|
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
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86 112 €
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78 963 €
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57 531 €
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51 778 €
|
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Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
|
102 812 €
|
94 585 €
|
69 455 €
|
62 510 €
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Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
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122 326 €
|
111 971 €
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81 705 €
|
73 535 €
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Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
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137 649 €
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126 001 €
|
92 080 €
|
82 873 €
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
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15 335 €
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14 039 €
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10 273 €
|
9 243 €
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